作者 貓哥

來源 大貓財經

兩會上,總理又強調了一遍“房住不炒”,會下,大家紛紛向高房價開炮。

前兩天,北京炒了一陣子的學區房,上千萬買個老破小,終于官方看不下去了,21家房產中介被查處,全國也開始了一通中介專項整治。

全國政協委員、房天下的董事長莫天全也炮轟了高房價,“低收入人群無法負擔高總價”,不過他最后的落腳點,指向了中介行業,“要預防部分城市逐漸形成的1中介機構高市場占有率的壟斷格局”。

他舉了北京的例子,最大的中介公司二手房市場占有率超過50%,有壟斷的風險,有炒房的嫌疑。這話在說誰,大家心里都有數。

這都只是在聲討中介,有些地方更狠,中介被全行業“連窩端”了。

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最近,河南永城,一個新的“中介單位”——永城房產信息中心掛牌成立了。

與一般中介不同,永城房產信息中心是由永城市房地產管理局主辦的,說白了就是一個政府主導的中介機構。

誰跟他競爭呢?沒有。

早在2018年,永城進行了一場打擊“黑中介”的行動中,永城房管局公布了全市67家中介機構沒有取得《房地產經紀備案證書》,成為名副其實的“黑中介”。

更慘的是,剩下的10余家“合法中介”在證書到期后,也沒有拿到證,也就是說,全市的中介機構就成了“黑中介”。

“拉黑”了市面所有的中介機構,官方自己下場了,永城房產信息中心就成為了永城唯一的“中介機構”了。

此前瘋傳的是,永城房產信息中心僅收取賣家50元的登記費,成交后收取1%的服務費,但是很快永城方面就發布了官方辟謠——信息中心是本著“房住不炒”原則,“為廣大市民搭建一個買房、賣房、房屋租賃信息發布的免費平臺”。

但實際上,免費的項目只有“發布信息、房源核驗和資金監管”,根據永城本地論壇上流傳出來的信息中心掛牌的收費標準,信息中心還是傳統中介的模式,買賣傭金以房屋成交價為基數,買賣雙方0.3%,也就是總共0.6%的傭金。

當然,這個價格在0.5%-2.5%的中介收費區間里面,算是比較低的水平。永城二手房房價已經快7500元了,一套100的均價房,傭金收入只有4500元,如果再加上貸款服務費、權證代辦服務費、評估費,如果成交量過萬的話全年收入也能過億。

以前這錢被中介賺走了,現在,這錢進入了政府的口袋。

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中介這個行當,歷史也挺長的,漢唐就有,明清的 “宅行”已經開始專職做土地、房屋的買賣了。

而當代的房地產中介,是從1996年的《城市房地產中介服務管理規定》開始的,隨著房地產的興旺,中介這個行業發展越來越快。

中介的本質其實就是撮合交易,消除更多信息不對稱的情況,而且,中介相對比較專業,對政策信息了解比較全面,作為一個服務性的行業,成了市場中不能缺少的一個環節。

但是在運行了24年之后,中介這個行業的分化越來越嚴重,有人一月買奔馳,有人幾個月拿基本工資,為了撮合成功,賺最高額的中介費,各種套路也就出現了。

“沒有被中介坑過,都不算在北京漂過”,這話其實放到其他的城市依然適用。

2016年以前,被坑最多的是租房,假房源、坑押金,業務簡單粗暴,技術含量不高;

坑租金成了行業必備技能之后,有些中介開始搞起了群租,提高單位面積效應,安全事故不斷;

2016年之后,長租公寓火了,主流的技法成了租金貸了。

在高潮的時候,房源是你掙我搶,房租是節節攀升,等他們撐不下去了,被坑的人一大堆。

武漢的信誠基業倒了,受害者數百,遍及武漢三鎮;杭州鼎家倒了,4000租戶踩雷被貸款;北京的昊園恒業倒了,坑了數萬北漂青年。而統計內的25家長租公寓倒閉,最后坑了數十萬的房東和租客。

這么多年了,中介行業一直是整頓重點,像去年北京一共查處違規房產中介公司221家,受害者可以說是遍布北京城。

03

當然,現在很多中介是看不上租房業務的,他們更喜歡賣房,因為更賺錢,可以用的手段也更多。

在不少中介手里,掛牌的房源中,都是半真半假,假房源的價格通常都是低于市場價十個點左右。目的是吸引客戶,畢竟撿便宜的事情,大家都想干,但是客戶一旦到了看房的階段,你盯著的那套房一定是買不到的,不是不賣了,就是已經賣了,然后手里真房源才能閃亮登場。

到了帶看階段,一套房子可以兩邊忽悠。

因為,一個小區里面,對自己房子行情最熟悉的,肯定不是業主本人,而是小區周邊的中介。

買房的有意向卻定不下來,好辦,找人來看,制造房子搶手的假象,順帶著敲敲邊鼓,“你不買可就別人買了”、“今天不買,明天就漲了”。“上漲預期”是很厲害的手段,你越緊張,中介就越有可能賣出高價。

而對于著急賣房的人,中介也可以通過各種手段讓你不斷壓價,要不沒人看房,要不光看不買,反正最后都逼迫著業主主動降價。

很多大中介掙錢最多的環節不是傭金提成,而是利用信息優勢炒房。像貓哥的業主群里,一個月時間里,同樣的戶型一個買房的花了1050萬,一個賣房的卻只賣了880萬,他們通過的都是一個中介公司,這里面可操作的空間可不小,比如,先趁你著急賣房低價收房,然后高價售出,這可比掙傭金爽多了。

一手托兩家,雙方通吃,只要能成交或者高價成交,賺的就不少。比如中介費,有的是暗地里收雙方費用,也有直接明碼標價式的雙方開價,沒有遮掩。

如果在限購城市,中介還熱衷于做符合限購政策的“假材料”來達成買房的目的,當然,這些材料都是收費的,像西安這樣的城市,6000到1萬就能搞定,為了促進成交,這些中介啥都敢干。

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而中介最令人不滿的地方,恐怕還是被認為是炒高房價的推手。

在永城取消中介前,永城的市民就已經向中介喊話了,“炒房團的中介們,能不能別把房價抬太高”。

作為商丘市代管的縣級市,永城的二手房房價,漲得比商丘市本身還要狠,商丘均價5903元,而永城已經高達7417元,誰看不都得倒吸一口氣。

但是房價高漲這事兒,中介需要背鍋嗎?可能要。

雖然全國各地房價有所不同,但是不少中介對于炒房這事兒還是非常熱衷的,因為成交價越高,拿到手里的提成就越高,在一線城市里面,一套房產生的中介費用,高達數十萬。

還記得當年的那個網紅戶型“跑道房”嗎?在前一陣子熱播的電視劇《安家》里面,類似的戶型被女主角賣出去了,當然賣出去的原因也不是靠戶型,而是靠裝修和情懷。

但是很多人的疑問是,一套430萬的房子,那么長的過道,房似錦在說“我覺得這個過道其實并不浪費面積”的時候,良心會不會痛?

這不是什么誅心之論,因為,都是套路,而電視劇里面只是藝術創作,現實可能更加殘酷。

中介們青睞獨家房源,一方面獨家房源可以是中介機構的最佳資源,而且傭金也比較高,而另一方面,獨家房源方便炒。

有的中介會和業主商量,將業主認可的掛牌價基礎上再提高一點,中介負責將房子賣出去,爛戶型裝修好了,講點故事,同樣能賣高價,中介費照賺,而比原價格高出來的部分,雙方按比例分成,這算是中介與業主的合謀了。

對于那些市場占有率高的中介,理論上確實可以決定某些小區的租金價格和房價。

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為啥中介為了促成成交啥都敢干呢?

因為交易通常都很隱秘,很少被抓到了,即使被抓了,也只是罰款了事,靠自律?那中介還咋吃飯啊。

所以,永城市取消中介,全國一片叫好。

但其實,永城的“公辦中介”還是缺少根本性的變化,很多人擔心,現在是“免費”或者“低價”,未來呢?

這不是一個本該市場化的行業所希望看到的事情,只是很多從業者搞得太出格了,如果永城的方案被很多地方效仿,那這樣的國進民退會帶來什么樣的變化還真不好說。

比如,房地產中介這個行業雖然門檻不高,但是你要不懂的話還真的是很麻煩,很多環節完全搞不懂,費時費力還有可能掉坑里,很需要一些專業的指導,政府出手干這事,服務能力和效率都是個考驗。

如果政府出資成立官方背景的公司與市場其他參與者展開競爭也無可厚非,但先把全行業清理掉再搞個一家獨大的公司出來,消費者未來連選擇的權利都沒有了。

中介該怎么搞?各種觀點都有,歡迎大家說出你的看法。